Các chuyên gia dự báo, giá bất động sản và nhà ở có thể tiếp tục tăng cao do nhiều yếu tố tác động, ước tính từ 15 – 20% so với trước đây. Bên cạnh việc áp dụng bảng giá đất mới, chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng, vốn vay,… cũng là nguyên nhân khiến giá bán khó giảm, thậm chí còn cao “ngất ngưởng” trong thời gian tới.

Giá nhà ở có thể tăng 15 – 20% so với trước đây

Mới đây, trong báo cáo của Bộ Xây dựng cho hay, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Bảng giá đất mới sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó. Giá đất mới sẽ sát với thị trường dựa trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào và các yếu tố ảnh hưởng khác. Bảng giá đất sẽ được dùng để tính tiền sử dụng, thuế sử dụng đất, thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí quản lý, tiền phạt khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.

Bảng giá đất mới sát với thị trường sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng các dự án. Điều này sẽ đẩy giá nhà lên khá cao, trong đó chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường sẽ chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở. Dự án chung cư cao tầng sẽ dao động trong khoảng 7 – 20%, dự án biệt thự, liền kề sẽ chiếm khoảng 25 – 50%. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, chỉ khoảng 2% trong chi phí đầu tư xây dựng.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng cho thấy, việc sử dụng bảng giá đất mới sẽ tạo tác động dây chuyền, khiến giá bất động sản và nhà ở tăng lên 15 – 20% so với trước đây. Ngoài các chi phí liên quan đến đất, giá đất còn được cấu thành bởi chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hay chi phí vốn vay,…

Không dừng lại ở đó, giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, tương lai giá sẽ cao “ngất ngưởng”, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân (Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam). Loại hình căn hộ trung cấp đang dần bị “chiếm sóng” bởi phân khúc cao cấp. Theo nhiều thống kê cho thấy, có đến hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có giá lên đến hàng chục nghìn USD/1m2.

Bên cạnh đó, mức giá bán sơ cấp căn hộ neo cao, kéo theo giá chung cư cũ tăng vọt. Nhiều căn hộ mặc dù đã được sử dụng hàng thập kỷ nhưng vẫn có giá cao gấp đôi, thậm chí gấp ba so với lúc bàn giao.

Giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng “ăn theo” cơn sốt giá chung cư, nên giá cũng tăng khá cao. Theo ghi nhận của nhiều tỉnh, thành, đất nền có pháp lý sạch khá “sốt nóng” do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhà đầu tư tạo cung, cầu giả để đẩy giá.

Nguồn cung bất động sản khó có thể cải thiện ngay

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân – Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính của Savills Hà Nội nhận định rằng, Luật Đất đai 2024 có tác động lớn đến thị trường bất động sản, nhất là việc bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho địa phương từ định giá theo thị trường hàng năm. Ngoài ra, Luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư, giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, việc triển khai các dự án cũng sẽ diễn ra nhanh chóng hơn. Mặc dù vậy, giá đền bù tiệm cận với giá thị trường, đồng thời các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, từ đó giá bất động sản cũng sẽ tăng cao.

Thế nhưng, khi nhìn vào nguồn cung tại Hà Nội trong tương lai, từ năm 2025 trở đi sẽ có khoảng hơn 100.000 căn hộ, tập trung chủ yếu ở khu vực ngoại ô. Con số này cao gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại. Do đó, khi nguồn cung căn hộ ở ngoại ô được cải thiện thì giá bán tại khu vực này sẽ khó tăng nhanh như hiện tại.

Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn – Ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ, thị trường bất động sản tại Việt Nam vừa đi qua chu kỳ biến động, hiện đang có dấu hiệu phục hồi và tăng giá. Chi phí đất và nhiều quy định mới sẽ tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Chi phí phát triển các dự án bất động sản cũng sẽ tăng lên trong toàn bộ quá trình phát triển dự án bất động sản, là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng.